上海类住宅供应崛起 未来两年预计上市总量300万平米

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发布时间:2017-01-02 09:57:56
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  上海“类住宅”供应崛起 未来两年预计上市总量300万平方米

  本报记者 唐韶葵 上海报道

  2016年上海住宅与类住宅市场的格局变化,或对2017年房地产市场走势埋下伏笔。

  受2016年上海“325”楼市新政对住宅限购影响,类住宅市场成交量提升明显,尤其是3月份以后持续在20万平方米、3500套去化水平线浮动。以1-7月数据为例,全市类住宅去化127.17万平方米,卖出22065套,均超过历史上任何一个年份。

  一名业内人士预测,若按此趋势,2016年类住宅成交面积将突破200万平方米、成交量突破37000套,两个数据均会比2015年翻番。

  据同策咨询研究部统计,2016年商品房销售面积季军被类住宅项目夺得,该项目为顾村板块的龙湖北城天街,全年成交2775套,合计12.65万平方米。

  2016年类住宅作为“过渡性住宅产品”,销情突飞猛进,而住宅交易四季度下滑明显。21世纪经济报道记者调研发现,其中原因主要在于限购等政策以及土地交易市场变化。2016年10月“沪六条”新政之后,办公产权的类住宅迎来火热局面。

  宅地供应减少

  类住宅与住宅产品在市场变化中互为影响。由于宅地供应下降、套均价差拉大,2012年-2016年类住宅与住宅同比变化呈正相关,且变化幅度较住宅剧烈。两者的相关性可以从土地供应、土地价格、小户型住宅与类住宅价差三方面分析。

  在2013年上海市建设用地即突破2020年用地指标的大背景下,上海市住宅供地(含保障房)2014-2015年来持续降低,2014年宅地计划供应较2011年下降42%。而2014年完成了计划供应的80%,实际供应量仅563公顷。一名房企投资部人士认为,这对于超过2500万常驻人口的上海来说,是远远不够的。

  2011年2月1日上海对已拥有2套及以上住房的家庭暂停售房。反映在土地市场便是土地供应计划逐年缩减。2011年上海成交的纯宅地可建面积达1385.84万平方米高峰后,在2012年下滑近4成至855.78万平方米。2016年1-7月纯宅地成交量仅为290.53万平方米。

  宅地供应减少也意味着成本增加。2014年,在上海拿住宅地较多的是葛洲坝(9.190, 0.00,0.00%)集团,两幅地总建筑面积34.54万平方米,拿地总价35.33亿元;当年闽系房企开始进入上海,正荣集团31.85亿元拿下两幅宅地,总建筑面积28.55万平方米。

  2015年宅地成本大幅提高。首次在上海拿地的华发,与华润联手以158.47亿元买下上海闸北两幅地,总建筑面积43.33万平方米,均价3.65万元/平方米。当时业内人士指出,二者联合体的两次出手,开启了上海房价新一轮上涨周期。

  值得一提的是,信达地产(6.100, 0.00, 0.00%)在2014年开始涉足上海市场,以23.6亿元买下3幅地,总建筑面积28万平方米,彼时拿地均价8000多元/平方米。而该公司2016年在上海拿的地块楼板价已达3.7万元/平方米。

  住宅供应缩减,带动拿了商办项目的房企寻求产品规划转型,类住宅产品的开发热度空前。2013年上海商办土地成交出现最高峰,达到940.7万平方米。

  同策咨询根据当前可售、潜在供应量合计,2017-2018年类住宅上市总量可达到306万平方米。

  政策的意外影响

  类住宅的兴起还有政策因素影响。

  “7090”政策的实施间接带动类住宅与商品住宅总价差拉大。统计显示,2009年70平方米以下项目推出量越来越少,2014年以来70平方米住宅的套均总价已经持续高于酒店式公寓。2016年1-7月,两者价差达315万元,相当于一套刚需商品住宅的价格,同期类住宅套均总价,占小户型住宅总价的60%。

  此外,2016年楼市调控也令房企考虑在商办土地的投资有所加码,拿地排行前七位的房企一共拿了总建筑面积为115.12万平方米的商办用地,同比2015年相差无几。主流房企为宝龙、龙湖、绿地、旭辉、陆家嘴(22.130, -0.21, -0.94%)等。

  同年2月下旬,上海出台《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》。对于商办类用地,自持要求较以往大为提高,同时,部分地块对办公出售的最小分隔面积也有限定,无形中大幅减少了此后类住宅上市量。

  同策咨询指出,从2010年开始,类住宅与小户型住宅成交套数差距逐渐缩小;2013年开始,类住宅基本占市场一半份额;2015-2016年类住宅市场占小户型住宅市场比重还在增加。(编辑 骆轶琪)

责任编辑:上海新闻网

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