六大策略应对上海楼市新政

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发布时间:2016-05-10 18:03:10
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  “沪九条”发布后,房企捂盘惜售涨价预期仍在,但随着成交量的急剧下滑,上海楼市马上将进入“有价无市”,价格坚挺的局面也将很快打破,价格下降的时间不远了。

六大策略应对上海楼市新政六大策略应对上海楼市新政

  3月25日“史上最严”楼市新政“沪九条”发布,至今为止,已经有一个月有余,那么,上海楼市尤其是商品住宅成交量价呈现出什么样的特征,接下来上海商品住宅市场趋势是什么样的?尤其是当“权威人士”明确暗示房地产市场存在泡沫之后,上海楼市何去何从?对于购房者来讲,在今年“史上最严”楼市新政之下应该采取什么样的购房策略?

  观点一:“沪九条”后一个月,上海商品住宅成交量暴跌,成交价格坚挺,买卖双方进入博弈状态,“有价无市”局面即将形成

  首先,我们看一下上海1-4月商品房、商品住宅市场交易数据。

  同策咨询研究部数据显示,2016年1-4月商品房成交面积约1067.25万平方米,较去年同期上涨42.55%;商品房销售价格为23274元/平方米,同比上涨23.35%。2016年1-4月商品住宅成交面积约531.75万平方米,较去年同期上涨66.08%;商品住宅销售价格为34317元/平方米,同比上涨18.65%。数据显示,2016年1-4月商品房、商品住宅成交量价齐升。

  表面上来看,1-4月商品房、商品住宅成交量价齐升,但是,从“史上最严”楼市新政“沪九条”之后的楼市表现来看就不是上述那么乐观了。

  同策咨询研究部数据显示,2016年4月商品房成交面积约270.04万平方米,较去年同期上涨11.64%,但是,环比2016年3月下跌26.86%;商品房销售价格为19705元/平方米,同比下跌6.96%,环比2016年3月也下跌22.84%。20164月商品住宅成交面积约97.21万平方米,较去年同期下跌21.78%,环比20163月下跌56.08%(这跌幅算暴跌);商品住宅销售价格为32636/平方米,同比上涨10.60%,但是,比20163月下跌1.30%。数据显示,20164月商品房、商品住宅成交面积双降。

  尽管上述数据存在成交结构变化的因素,但是,从4月份商品住宅成交量环比3月份出现56.08%的大幅下降可以看出,“沪九条”新政的效果是明显的,市场也会因为成交量的降低而降温。

  此外,同策咨询研究部数据显示,上周(5月2日-8日)上海商品住宅成交量仅仅有16.07万平方米,相比“沪九条”发布前一周71.69万平方米的成交量大幅下跌,周平均交易量由“沪九条”发布后的20-30万平方米下跌至15万平方米左右,尽管上周均价仍然高达40885元/平方米,房企捂盘惜售涨价预期仍在,但随着成交量的急剧下滑,上海楼市马上将进入“有价无市”,价格坚挺的局面也将很快打破,价格下降的时间不远了。

  笔者预计,随着下半年市场去化周期的回升、房企下半年积极拿地对资金需求的增加、冲刺年度销售业绩指标等因素,10月份将成为上海楼市降价的“窗口期”,建议房企未雨绸缪,提前做好准备!

  同样,“沪九条”之后,上海二手房市场也进入观望状态,买卖双方进入新一轮的市场博弈。由于置换房屋的需要,二手房上家挂牌价格开始松动了,部分下家买房也进入观望状态,二手房由3月份的5.66万套急剧将至4月份的1.8万套,预计今后几个月的成交套数也会有原来平均每个月3万多套的成交量降至每个月2万套左右,市场交易也出现迅速降温,买卖双方进入新一轮的市场博弈,也即将步入“有价无市”的状态。

  观点二:10月份之后上海新一轮的房地产市场调整极有可能会来临,个案价格开始出现降价

  “沪九条”发布后,上海预售许可证的审批全面放开,即使高端的也放开了,供应量大幅上升,但是,由于“沪九条”已经发布,预售许可证放开也解决不了购房资格等销售难题,因此,“沪九条”发布后,对于销售速度来讲也出现明显下降。同策咨询研究部数据显示,“沪九条”发布前一周,上海楼市单周成交量超过70万平方米,创下历史新高,但是截止目前为止,单周成交量已经下降至20万平方米左右,甚至上周(5月2日-8日)成交量下降至16万平方米,市场供求关系短期内即将出现逆转。

  从市场去化压力来看,截止2016年4月30日,由于去化速度的下降以及供应量的增加,上海市商品住宅库存量已经回升至915.05万平方米,按照3个月移动存销比来计算,虽然市场去化周期仍然为6.90个月,表面意义上来看,短期内上海商品住宅基本面没有去库存压力,并且仍然有上行的态势,但是,如果按照“沪九条”之后实际月度(4月份97.21万平方米) 97.21万平方米/月的去化速度来看,上海商品住宅市场去化周期已经回升至9.4个月,市场去化周期因为供应量的增加、销售量的减少而出现回升。按照上述市场去化周期的发展趋势,预计第三季度上海商品住宅市场去化周期将回升至12-15个月,届时,上海商品住宅市场将存在去库存压力。

  此外,由于1-4月份上海并无太多土地供应,二季度尤其是下半年才是上海土地供应的高峰期,因此,对于房企来讲,尽管当前手头有大量现金,现在也不缺钱,按照时间进度企业销售业绩指标也完成差不多,但是,当下半年推地高峰期来临时,房企手头的现金也就不得不拿出来投资拿地。熟悉上海土地市场的人都知道,即使房企手握百亿资金,在上海也就只能拿一块黄金地段的一小块土地。因此,对于企业来讲,当下半年拿地的节奏开启之时,房企仍然会进入到扩张期的缺钱状态。此时,对于上海的房企尤其是品牌房企来讲,也不得不在下半年加快推盘节奏,尽快回笼资金谋求下一轮的市场布局机会了。

  从接下来上海楼市走势来看,由于“沪九条”的严格执行、市场需求在前期大量透支、“沪九条”后供应量的增加及市场去化速度的下降,接下来上海商品住宅的走势会逐渐趋于理性,从趋势的角度来看,二季度、三季度上海楼市走势会呈现出“量跌价稳”供求继续博弈的特征。

  下半年开始尤其是10月份之后,由于房企拿地需求、市场去化周期回升等因素,新一轮的房地产市场调整极有可能会来临。预计在成交量出现下滑的市场背景下,三季度市场去化周期会进一步回升至12-15个月,个案价格有可能会在下半年出现下调,尤其是本轮楼市上涨幅度较大中高端楼盘极有可能率先降价。

  届时,如果企业没有在今年上半年做到“未雨绸缪”,那么,房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面,企业的资金面也会因此遇到问题。对于房企来讲,首先应积极调整推盘节奏,把控好2016年上半年最后的跑量“窗口期”,不要恋战市场(期待买涨不买跌一直持续),增加上半年销售业绩在全年的比例,要未雨绸缪,增加现金储备,提前做好2016年市场应对策略,防止市场环境在2016年下半年出现变化而导致企业被动推盘的局面。

  观点三:“史上最严”楼市新政之下六大购房策略

  对于购房者来讲,在今年“史上最严”楼市新政之下应该采取什么样的购房策略?

  第一、优先选择纯新盘购房。原因很简单,当市场调整期来临之时,纯新盘(之前没有开过盘,没有出售过的项目)定价会更加贴近市场,如果必要也可以采取降价策略,没有老业主“维权”的压力,而之前已经推盘出售过的项目,由于前期老业主购买价格已经确定,后期一旦出现降价将会有“维权”的压力,因此,优先选择纯新盘购房。

  第二、选择正在置换的改善型购房者,购买其要卖的房子性价比相对较高。原因很简单,因为置换型的购房者新的购房合同已签或者马上要签,此时,对于他来讲必须将原有的一套卖掉才可以实现“卖小买大”的置换目的,因此,其要卖的房子挂牌价格也势必会松动(也 符合当前二手房市场走势),对于购房者来讲,购买其要卖的房子性价比相对较高。

  第三、找机会“淘房”,获得性价比较高的房源。“沪九条”之后,由于企业主经营资的需求、子女出国留学海外购房、投资客抛盘等因素,市场上势必会出现性价比较高的房源,不过这类房源在市场上并不多,需要购房者不断找机会“淘房”,只有这样购房者才可以获得性价比较高的房源。

  第四、选择下半年市场调整期到来之时购房。“沪九条”发布后,开发商普遍采取“少量多批”博弈市场,但到下半年也难免会进入市场调整期,当市场调整期来临之后,购房的最佳时间窗也就来了。因此,当下半年开始尤其是10月份之后,由于房企拿地需求、市场去化周期回升等因素,三季度市场去化周期会进一步回升至12-15个月,个案价格在下半年出现下调之时,购房者的最佳购房时间窗也就来了,建议购房者把握好这段购房时机。

  第五、公寓式办公也是不错的选择。上海限购从严后,办公产权的公寓式办公成为规避“限购”的避风港,因此也迎来火热的销售局面。同策咨询研究部数据显示,截止3月30日,上海办公产权的公寓式办公存量面积为159万平方米,按照近3个月平均去化速度,市场去化周期已经降至10.6个月,在商品住宅限购的市场背景下,公寓式办公(小面积低总价)因此而销售火热。因此,对于购房者来讲, “沪九条”新政之后,由于限购条件的提高,这类物业在接下来市场当中会成为市场的新宠。

  第六、上海周边城市比如花桥、太仓等也可以考虑。由于上海商品住宅房价高企与“沪九条”限购从严,楼市需求开始外溢,受上海辐射的周边城市比如花桥等地市场迅速升温,花桥、太仓浏河等上海周边辐射区域获得意外的收获。可以说,“沪九条”一本正经出台了,上海购房者苦了,但是乐坏了上海的周边城市,周边城市因此而出现火爆销售局面。从上述分析来看,如果在上海暂时买不起房子,购房者也可以选择居住在上海周边辐射的区域,比如花桥、太仓浏河等。

  (本文作者介绍:同策咨询研究中心总监张宏伟)

责任编辑:上海新闻网

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